‎احتیاط های لازم برای خریدار پیش از تنظیم قولنامه و مبایعه نامه

احتیاط های لازم برای خریدار پیش از تنظیم قولنامه و مبایعه نامه

خریدار قولنامه یا مبایعه نامه باید اقدامات زیر را انجام دهد و در خصوص موارد آتی اطمینان حاصل کند :

  اول – بررسی اصل سند مالکیت ، اصل سند خرید (بنجاق) و اخذ فتوکپی آنها که فروشنده برابری فتوکپی با اصل آن، بر روی فتوکپی،تصدیق و امضا کند . این بررسی ها عبارت است از :

۱- بررسی اینکه مساحت و حدود ملک روشن باشد .

۲-بررسی اینکه ملک در رهن و بیع شرط و توقیف نباشد .

۳- بررسی اینکه توابع و منضمات و ملحقات و مشاعات ملک به طور روشن توصیف شده باشد (آب، برق، تلفن، گاز، پارکینگ، انباری،حق استفاده از صحن حیاط یا پشت بام و امثال اینها)

توجه شود استفاده انحصاری مثلاً از حیاط مشاعی به تبع تصرف و استفاده کسی که محل را به ما می فروشد ، به معنی دائمی بودناین حق انحصاری نیست و ممکن است سایر شرکار ملک (در آپارتمان ها) بعدها مدعی شوند .

۴-منطبق کردن مشخصات مالک در سند با مشخصات فروشنده در شناسنامه و کارت ملی اش (فتوکپی شناسنامه و کارت ملی  نیز بهوسیله فروشنده تصدیق و اخذ شود )

۵-بررسی میزان مالکیت فروشنده (که مالک چند دانگ ملک است یا همه آن)

  ۶-بررسی اینکه فروشنده ملک را به طور عادی خریده یا مثلا در مزایده اجرای دادگستری یا بنیاد مستضعفان و یا جاهای دیگر برنده وملک به او واگذار شده است .

خریدن املاک خریداری شده به وسیله فروشنده از طریق مزایده ، قابل توئصیه نیست . چون با توجه به ویژگی های نظام قضایی ما واینکه تقریباً هیچ حکمی و هیچ مزایده و حراجی ، به طور مطلق مصون از تعرض نیست، همیشه این احتمال وجود دارد  مزایده ای کهفروشنده به موجب آن مالک شده یا حکمی که مبنای مزایده بوده، به دلیلی، ابطال یا نقض شود . به این ترتیب مالک فعلی (خریدار) بهتحویل ملک به صاحب اولیه آن (کسی که قبل از فروشنده مالک بوده)مکلف و مجبور و برای باز پس گرفتن پولش –که ارزش آن هم از بینرفته– باید دنبال فروشنده –که معلوم نیست زنده یا در دسترس باشد– بگردد ! !

دوم – بررسی دلایل سمت فروشنده

گاهی کسی که قولنامه را امضا می کند، خود مالک نیست. بلکه وکیل مالک یا ولی مالک (وقتی که مالک صغیر است) یا قیم مالک (وقتیمالک محجور ، یعنی دیوانه یا سفیه است) می باشد .

در این حالت لازم است خریدار به موارد زیر توجه و دقت کند :

 

۱-اگر فروشنده وکیل مالک است آیا در وکالت نامه «حق فروش» و «حق اخذ ثمن» و «حق اسقاط خیارات» برای او تصریح شده است؟

گاهی وکیل فروشنده به جای حضور در دفترخانه و تنظیم سند رسمی انتقال، عین خیاراتی را که از فروشنده گرفته، طی وکالت نامه ایبه خریدار می دهد، تا خریدار شخصاً تشریفات ثبت معامله را انجام دهد. در این حالت خریدار باید دقت کند که در وکالت نامه این وکیل«حق توکیل غیر» تصریح شده باشد . این وکالت باید بلاعزل و در ضمن «ضمن عقد خارج لازم» بر موکل شرط شود که حق ضم وکیلدیگری را به خریدار (که در اینجا وکیل خواهد بود) ندارد و همچنین حق ندارد موضوع وکالت را شخصاً انجام دهد .

۲-اگر فروشنده ولی مالک ، و مالک صغیر است باید دقت شود که در زمان امضاء قولنامه ، این صغیر کبیر نشده باشد .منظور از «کبیرشدن» در این مورد رسیدن به هجده سال تمام شمسی است .

۳-  اگر فروشنده قیم مالک است باید قیم نامه ملاحظه و فتوکپی آن با تصدیق قیم اخذ شود . باید مفاد قیم نامه دقیقاً بررسی و روشنشود قیم به طور مطلق حق فروش دارد یا با نظارت و دخالت مقامات قضائی (مثلاً اداره سرپرستی) .در حالت دوم تا زمانی که قیم مجوزلازم را از مقامات مذکور اخذ و ارائه نکرده نباید با او قولنامه ای امضا یا به او پولی پرداخت کرد . توصیه این است که به طور کلی ازمعامله با محجورین اجتناب شود . مگر اینکه اجبار و اضطراری در کار باشد

۴- اگر ملک موضوع معامله به فروشنده به ارث رسیده است ، باید «گواهی انحصار وراثت» ملاحظه و فتوکپی آن اخذ و همینطورمشخصات فروشنده با مشخصات موجود در گواهی حصر وراثت مقابله شود .ملاحظه و بررسی مفاصا حساب مالیات بر ارث هم لازماست که مشخصات ملک مورد معامله در آن قید شده باشد .

سوم– بررسی وضعیت شخصی فروشنده

حالاتی وجود دارد که در اسناد و مدارک هیچ مسأله و مشکلی موجود نیست . اما در شخص فروشنده اشکال یا اشکالاتی وجود دارد . بهاین موارد باید توجه کرد :

۱- فروشنده ممنوع المعامله یا اموالش مصادره نشده باشد (از طریق دادگاه های انقلاب)

۲- فروشنده مشمول فراری نظام وظیفه نباشد .

این دو مورد را دفترخانه در موقع تنظیم سند رسمی انتقال کنترل می کند . لکن بررسی این مسائل در مرحله تنظیم قولنامه با خود خریداراست.