پاسخ به سوالات بخش مشاوره حقوقی

پاسخ به سوالات بخش مشاوره حقوقی

جناب آقای کشاورز با سلام و احترام و آرزوی توفیق خواهشمند است کما فی السابق در صورت امکان به سوالات ذیل الذکر جهت درج در بخش مشاور حقوقی پاسخ لازم را مرقوم فرمایید با احترام مسعود منشدی
سوال: به موجب توافق شفاهی اینجانب با مالک یک آپارتمان مسکونی که در آنجا سکونت دارم و مستاجر آپارتمان هستم، لیکن علیرغم اینکه در توافق فیمابین اینجانب و مالک آپارتمان میزان اجاره بها ماهانه مبلغ یک میلیون ریال تعیین شده است، مالک منکر حصول این توافق بوده و از تنظیم اجاره نامه رسمی نیز استنکاف می ورزد با این وضعیت اکنون چه اقدام یا اقداماتی را میتوانم از طریق قانونی به عمل آورم؟ محسن -م- از تهران
پاسخ: آقای محسن -م- از تهران
۱- چون توافق شما شفاهی است، رابطه استیجاری شما مشمول قانون روابط موجر و مستاجر مصوب ۱۳۷۶ نمی شود و قانون مصوب سال ۱۳۶۲ بر رابطۀ شما حکومت دارد.
۲- چون ظاهراً مدتی را هم تعیین نکرده اید و یا -در صورت تعیین- قادر به اثبات مدت نیستید، طبق ماده ۵۰۱ قانون مدنی مدت اجاره شما معادل همان زمانی است که برای آن اجاره می دهید یعنی یک ماه تو ماهی یک میلیون ریال اجاره می دهید، ییعنی یک ماه(چون ماهی ۱۰۰۰۰۰۰ ریال اجاره می دهید). این مدت هم مطمئناً منقضی شده است. بنابراین مالک شما می تواند با طرح دعوی تخلیه برای تخلیه ملک اقدام کند.
۳- به نظر می‌رسد که مالک شما قصد دارد اصولاً رابطه استیجاری را انکار کند. در این صورت چون حضور و تصرف شما در ملک قابل اثبات و اصل عدم تبرع است (یعنی اصل این است که مالک ملک خود را به طور مجانی در اختیار شما قرار نداده است) مالک شما مستحق دریافت اجرت المثل برای مدت تصرف شما خواهد بود (یعنی مبلغی که عرفاً برای چنین آپارتمانی باید پرداخت شود. این رقم را دادگاه از طریق کارشناسی تعیین می کند).
۴- با توجه به این موارد مصلحت این است که با مالک خود توافق و ملک را تخلیه کنید. علی الخصوص اگر برای پولهایی که تاکنون پرداخته اید رسیدی نداشته و قادر به اثبات این پرداختها نباشید (چون احتمالاً مالک علیه شما دعوایی به خواسته خلع ید غاصبانه و مطالبه اجرت المثل طرح خواهد کرد و مبالغ پرداختی قبلی را هم به حساب نخواهد آورد).
۵- بنابراین توصیه ای که می توان به شما کرد این است که در صورت امتناع موجر از توافق برای تخلیه، ملک را تخلیه و خالی بودن آن را «تامین دلیل» کنید و کلید را به دفتر دادگاه تسلیم نمایید. (ماده ۷ قانون موجر و مستاجر ۱۳۶۲). این توصیه را در صورتی که اجارۀ عادله عادله از ماهانه یک میلیون ریال بیشتر باشد باید جدی تر بگیرید. چون زمان به ضرر شما جریان دارد.
۶- بدیهی است -با توجه به مطالبی که گفتیم- مسئله تنظیم سند رسمی اجاره محل مسکونی، موضوعاً منتفی است.