دستنوشته بهمن کشاورز درباره دریافت یا عدم دریافت سرقفلی از مستاجر

دستنوشته بهمن کشاورز درباره دریافت یا عدم دریافت سرقفلی از مستاجر

A در حاکمیت قانون سال ۵۶ و با دریافت مبلغی به عنوان سرقفلی ملک تجاری و محل کسب متعلق به خود را به شخصی  Bاجاره می دهد قرار داد اجاره برای یکمرتبه و برای مدت  سه سال تمدید گردیده و بعد از انقضاء مدت اجاره موضوع آخرین قرار داد، مستاجرمنافع عین مستاجره را بدون دریافت مبلغی تحت عنوان حق کسب و پیشه و یا سرقفلی به ثالث برای مدت دو سال اجاره داده  است با این وصف که در قرارداد اجاره حق واگذاری به غیر را داشته ولیکن این شرط نیز گنجانده شده که مالک(یعنی موجر) در خرید سرقفلی حق تقدم دارد و یکماه قبل از واگذاری باید به او اطلاع داده شود و بعد از انقضاء مدت اجاره، مستاجر ثانوی عین مستاجره را به مستاجراولی مسترد نموده است. حال سوال اینجا هست که، آیا موجر برای واگذاری منافع عین مستاجر از ناحیه مستاجر اولی  به شخص ثالث که بعد از انقضاء مدت اجاره انجام پذیرفته با توجه به اینکه مبلغی به عنوان سرقفلی در هنگام قرارداد اجاره از مستاجر دریافت نموده حقی خواهد داشت به اعتبار دیگر، چنانچه دعوایی موجر تحت عنوان مطالبه مال الاجاره ای که از ناحیه مستاجر دوم به مستاجر اول تادیه گردیده از مستاجر اول از باب دارا شدن غیر عادلانه طرح نماید پذیرفته هست یا خیر؟ آخرین سوال اینکه، رای وحدت رویه شماره ۹ سال ۱۳۵۳ مجوزی برای مطالبه اجوری  که مستاجر اولی از مستاجر ثانوی دریافت نمود. برای A خواهد بود یا خیر؟

همکار و دوست عزیز جناب آقای غلامرضا ریاضی

پس از سلام و تحیت سوال واصل شد. تصدیع می دهم:

اولاً- دریافت یا عدم دریافت سرقفلی از مستاجر، در موارد مشمول قانون سال ۱۳۵۶، صرفاً در میزان «حق کسب و پیشه و تجارت»، در صورتی که به  علت تخلف ساقط نشده باشد، تاثیر دارد و اثر دیگری بر آن مترتب نیست.

ثانیاً- درج حق انتقال به غیر برای مستاجر به شرط رعایت حق تقدم مالک(موجر) -در تحلیل نهایی- چیزی بیشتر از تکرار حکم قانون نیست. زیرا ماده ۱۹ قانون نیز برای موجر حق تقدم در  بازپس گیری عین مستاجره را، در قبال پرداخت حق کسب و پیشه و تجارت، پیش بینی و در صورت عدم تمایل موجر، مستاجر را برای دریافت مجوز انتقال به غیر، به مرجع قضائی دلالت کرده است. مفهوم درج شرط اولویت برای مالک، در جوار حق انتقال به غیر برای مستاجر، این است که مستاجر نمی تواند حق خود را اعمال کند، مگر اینکه پیشاپیش به موجر اعلام کرده باشد که قصد انتقال به غیر دارد و با گذشت یک ماه از تاریخ اعلام، اعراض موجر از حق تقدمش احراز شود. به این ترتیب به نظر می رسد عمل مستاجر که بدون رعایت این ترتیب اقدام به انتقال منافع به غیر -ولو بدون دریافت سرقفلی و ولو به مدت محدود- کرده است، تخلف و مشمول تبصره یک ماده ۱۹ قانون محسوب می شود و استرداد عین مستاجره نیز اثر تخلف را منتفی نمی کند. به عبارت دیگر موجر -با فرض ثبوت مقدمات پیشگفته- می تواند تقاضای تخلیه عین مستاجره را با پرداخت نصف حق کسب و پیشه و تجارت بکند.

ثالثاً- در محدوده قانون سال ۱۳۵۶ «اجاره بها» همان است که ابتدا بین طرفین مورد توافق قرار می گیرد و تغییرات بعدی آن -اگر توافق مجددی حاصل نشود-  مشمول مادتین ۴ و۵ قانون است و با توجه به شق ۷ ماده۱۱ قانون، اجره المثل -آنگونه که در مورد غصب مطرح است- در محدوده این قانون جایی ندارد.

بنابراین بحث مطالبه اجره المثل پرداختی مستاجر دوم به مستاجر اول، از ناحیه مالک، موضوعاً، منتفی است.

رابعاً- در مورد رای وحدت رویه -که گمان می کنم مشخصات صحیح آن شماره ۹- مورخ ۵/۳/۵۵ باشد، عرض این است که رای مذکور به حالتی اشاره دارد که مستاجر اول با داشتن حق انتقال به غیر مطلق، قسمتی از مورد اجاره یا کل آن را به غیر اجاره داده است. این رای مربوط به قانون موجر و مستاجر ۱۳۳۹ است و البته حکم ماده ۲۰ قانون مذکور در ماده ۱۰ قانون ۱۳۵۶ تکرار شده است. به هر حال، در مورد سوال، که مستاجر مرتکب تخلف مستوجب تخلیه شده و منتقلٌ الیه هم فعلاً در عین مستاجره تصرفی ندارد، مساله مطالبه اجور -به شرح پیشگفته- منتفی است.

خامساً- مساله تحقق تخلف -به شرحی که در بند ثانی نوشتم- نظر و تحلیل اینجانب است. وا… اعلم.

با درود و سپاس

ارادتمند بهمن کشاورز